2007年南昌地产进入“写字楼年”

写字楼席卷南昌楼市 打破五年地产划时代

                   
    [本刊编者按]：房地产作为全球投资者最有价值的投资品种，其中写字楼的投资受到投资者无比的青睐。写字楼作为房地产开发市场的重要分枝，又是城市景观的构成主体之一，属于典型的兼具商业性和社会性的建筑产品。经过二十多年的探索和实践，国内的写字楼开发水平取得了长足的进步，也出现了一大批所谓的高档写字楼，尤其在高楼林立、商贾云集的上海、北京等地，已成为倍受国际瞩目的高档写字楼投资热点地区，呈现出一派风景这边独好的繁荣景象。
    尽管中国房地产历经几度波折与宏观调控，在不动产投资中，人们对写字楼的投资一向看好，2001年中国加入世贸、2006年南昌评为动感都市、2008年中国北京奥运等一系列利好消息的层出不穷，南昌等外商大批不动产投资者已经把眼光瞄准中、高档写字楼，成挖掘南昌写字楼第一桶金矿的先锋人士，一时，南昌写字楼投资成为房地产行业一大热门话题席卷南昌楼市，2007年，南昌地产界神话无疑是属于“2007年南昌写字楼年”，打破了南昌写字楼五年地产沉默时代，进入南昌写字楼另外一个地产春天时代。
                         
                            本刊首席记者 书生 /文

    现状篇：南昌写字楼回顾与走势
    经济落后，观念落后，思想落后，给南昌的发展带来致命的硬伤，纵观南昌房地产市场发展轨迹，南昌楼市受到经济条件的严重约束，投资环境条件差，政策限制条件多，外商不看好，本地商资金、技术有限，无疑是内伤外患，在这样的政策、市场、环境下，南昌写字楼的发展道路是曲折的，它经历了萌芽阶段-形成阶段-发展阶段-繁荣阶段-专业与品质化阶段。
    1993年之前，南昌写字楼发展处于萌芽阶段。可以说，写字楼在南昌房地产市场上是一片空白之地，严格意义上来讲，南昌还没有写字楼的概念。由于公司、企业对办公条件要求不高，一般租用民宅或是沿街店铺，政府的一些楼院也被相中，少数外来机构租住酒店、宾馆。市场的需要特别的小，导致写字楼发展空间受到各种环境因素的制约。
    1993年-1998年，南昌写字楼发展处于形成阶段。尤其是1993年，华财大厦以近百米的建筑高度面市，是当年南昌的标志建筑。大厦有各项基本配套，有自己的物业管理机构，但其中参杂了客房，商、住在一起，还不是真正意义上的写字楼产品。1996年，江信国际大厦的出现改写了南昌没有写字楼的历史，江信国际大厦按照标准写字楼要求建造，成为真正意义上的写字楼产品。
    1998年-2000年，南昌写字楼发展处于发展阶段。南昌的商住楼崭露头角，以太平洋商务大厦、财富广场、地王广场洪城广场、三星大厦为代表，它们以优越的地理位置，宜商、宜住的灵活变通的物业功能受到一些中、小成长型企业的追捧。但商住楼和写字楼是两种不同的产品。
    2001年-2004年，南昌写字楼发展处于繁荣阶段。南昌迎来专业写字楼是在2001年，2001年国贸广场问世引领南昌写字楼升级换代。以国贸广场、财富广场、地王广场、华龙国际大厦、南昌世贸为代表，它们的专业性体现在以人为本上，强调以客户需求为中心，提倡人性化的沟通与交流，引导智能化向国际水准看齐，强化绿色环保办公理念，提供更多舒适共享空间。
    2004年-2007年，南昌写字楼发展处于专业与品质化阶段。2005年金润广场，2006年天使商务广场，2007年新洪城大市场、东方百灵、中益SOHO、联泰香域滨江、西雅图国际会等项目。相信，未来的新一代写字楼拥有更加丰满的科技元素、金融元素、国际元素和服务元素，能够给业主提供商务、购物、健身和餐饮等“一站式”的配套服务，随着一批新兴写字楼的出现，南昌写字楼市场将风起云涌，呈现差异化的竞争格局。
    南昌作为一个中部重要的省会城市，正在日益发挥着其重要的作用，随着经济的发展，南昌势必将受到更多的关注，外来企业大量进驻，这将带动南昌商业写字楼的需求，商业写字楼竞争也将日趋激烈，向高科技要效益已成为发展趋势。
    据笔者多方了解到，省城商业写字楼90年代前多以为客户提供“毛坯房”为主，90年代后开始向公寓化方向发展，出现了诸如以提供装修考究的精品房以及配套的物业管理为主的高档写字楼。随着信息化时代的到来，信息化已成为许多客户办公的必备需求。将宽带引入写字楼、为客户搭建智能楼宇服务平台，早已成为上海、深圳等地商业楼宇的发展态势。
新技术引领潮流写字楼多为高层建筑，这一建筑形态，更具有尝试新技术和新建材的空间。在南昌采用大框架结构和钢架结构的写字楼建筑技术，将备受业主的关注，引领着南昌写字楼产品的新潮流。

    布局篇：南昌写字楼分布状与辐射
    2007年，笔者曾利用业余2个月时间，对南昌写字楼的分布情况进行了一个调查，目前南昌市写字楼大多集中在市中心广场中山路一代，在这个区域集中了财富广场、地王广场、华龙国际大厦、太平洋商务广场等一批及具代表性的写字楼，这些区域相对来说，商业氛围浓郁，这就导致人员相对复杂，交通较为拥挤，停车较为困难，特别是高峰期，出行较为不便，这样对于现代企业的办事效率将带来影响，从发展的角度来看，市中心繁华地段并不适合一个公司作为办公场所。
    而企业较多的高新区和南昌新城区红谷滩写字楼较少，只有丰源和正在建设的南昌世贸中心两个写字楼，这主要是目前这两个区域的交通、生活配套等相对较不完善，这也是在现有情况下，大多数企业、公司选择市中心区域的主要原因。
    随着,经济区域的发展, 交通越来越方便, 人口的迁移, 市场越来越火,人气越来越旺盛,南昌的市场经济商圈辐射力往朝阳板块放射,几个大市场推动着人气与经济的发展。目前,在南昌市的洪城路上,集中着不少的写字楼项目，2007年即将上市的有，新洪城大市场、东方百灵、中益SOHO等。
    目前，南昌市写字楼的分布和经济发达城市的城市初期大体相似，当城市经济和建设发展到一定水平，较为集中的商务区将出现，而这些商务区大多在新城区，周边配套完善，交通便利。随着市政府的迁移，红谷滩建设速度的加快，南昌市政府决心把红谷滩新区建设成为南昌的商务区，这些因素将对决定南昌写字楼市场发展方向。
    从消费群分析，一批成长型的中小企业、公司正成为写字楼的消费主力，在本次调查的写字楼数据显示，IT电子类企业租住写字楼的比例最高，占23.5%；房地产相关企业其次，占21.5%；调查中发现，金融保险类占的比重较低，这主要是因为这些企业、公司基本上都是自建办公楼的居多，所以目前写字楼的辐射行业，针对的将是一批正在成长型的中小企业及公司。
    从目前写字楼的辐射来看，大多数公司的写字楼基本上都选择在市中心一带，市中心一带的写字楼辐射的范围较广，很多公司都选择市中心；而其他区域的写字楼基本上只能辐射本区域，这些写字楼只能通过对自身的完善，低廉的价格来吸引写字楼的消费群体。

    突围篇：南昌写字楼乘风斩恶浪
    从2001年起，南昌经济突飞猛进的发展势头，不断地给南昌楼市的繁荣兴旺注入新的动力，南昌GDP增长达到历史最好水平，而且国内外一批制造业企业和大商贸企业、地产大腕企业相继落户南昌。在这个大背景下，南昌写字楼市场遇上了十分难得的发展机遇，一批写字楼乘势而上，悄然改变着南昌写字楼市场的格局。
    在机遇的同时，也是挑战的开始。2001年-2006年，中国房地产业全面进入宏观调控时期，随着市场的逐步发展和政策的发力，金融、土地、税收等各项国家宏观政策纷纷出台，及时地给房地产业降温，而中国楼市商业地产的交易份额却在迅速提升。
    在此背景下，这些投资机构和投资客主要是看好中国商业地产巨大的前景与成长空间；同时，人民币再升值的预期也是促使其看好中国商业地产投资机遇的重要原因。
    在前几年举行的“商业地产发展战略研讨会”上，有专家追指出：通过几个月一系列的宏观调控政策出来以后，中国房地产市场的结构正在逐步地发生着重大的变化，以写字楼经济为标志的商业地产再次兴起，受到热烈追捧。作为城市经济脉络和财富流向的体现，写字楼地理就是城市的财富坐标系。
    据笔者在省统计局调查科了解到，南昌的国民经济持续增长速度较快，在2003年实现生产总值（GDP）641.02亿元，按可比价格计算，比上年增长15.5%。其中：第一产业增加值52.82亿元，比上年增长4.4%；第二产业增加值324.16亿元，增长18.9%；第三产业增加值264.04亿元，增长13.1%。投资结构进一步改善，民间投资加速启动。
    在固定资产投资总额(月报口径，下同)中，基本建设投资95.37亿元，增长1.17倍，占全市固定资产投资总额的比重为50.4%；更新改造投资33.91亿元，增长48.0％，比重为17.9%；房地产投资60.01亿元，增长73.1%，比重为31.7%。
    从产业投向看，第一产业投资0.15亿元，比上年下降24.1%；第二产业投资45.50亿元，比上年增长89.2%，其中工业投资增势强劲，完成投资45.15亿元，增长89.2%；第三产业投资143.65亿元，增长93.5%。三次产业的投资比例为0.1:24.0:75.9。从投资主体看，国有经济投资88.72亿元，占全市固定资产投资的比重为46.9%；外商及港澳台投资25.28亿元，比重为13.4%；民间投资75.30亿元，比重为39.8%。
    由于产业结构变化，从数据上分析，发现第三产业对南昌写字楼需求会产生很大影响，比如知识型服务业的发展会大大刺激写字楼的需求；制造业的升级也可以带动写字楼需求，同时也可能推动专门为制造业提供服务的行业对写字楼需求的增加。比如说有律师行，有会计师行，有中介公司，仅仅是地产行业就有巨大的分工行业，有开发公司，有做广告的，做经纪的，做模型的，做其它的，这一切分工使所有的人要拥有自己的一个场所，写字楼的需求也会增长下去。
    南昌写字楼的市场发展很大程度上要靠第三产业的发展来带动，如商业、贸易、顾问服务、咨询行业等。目前南昌第三产业占国民经济产值的比重比较大，所以从趋势上来说，写字楼是隐藏着巨大的市场发展空间。

    市场篇：南昌写字楼群雄争天下
    南昌写字楼需求分析，目前南昌市中心地段中央商务区（CBD）的供应量较小，但入驻率高，调查中发现有75.6％以上的写字楼消费者更多的还是倾向于市中心地段办公。另外，中商档商务办公物业近年来其供应量一直较小，使用率一直较高，而中低档商务办公物业虽供应量较大，并且都已经在运营办公，整体使用率高，但都不能满足客户群的档次需求，这也正说明中高档专业型商务办公物业依然得到大部分消费的认可。
    目前已供应的商务办公物业，周边的绿化面积较小甚至没有，而且周边适合普通员工消费的餐饮配套设施也很少，在商务办公物业内工作的人员就餐  非常不方便；并且中央空调、宽带、智能化等都未普及。停车便利、有充足的停车位，追求物业的星级服务标准等也都是客户十分关注的热点和选择的标准。
根据近期调查，南昌市出现主流趋势竞争，1、主题概念竞争。如财富广场为例，首个推出3S主题概念，即：服务性写字楼（Service  Office）、服务性公寓 （Service  Appartment）、小型生活办公公寓（SOHO）；使得其客户面极为广泛，既能满足成熟企业、成功人士的需求，又可面向成长性、创业型企业；其空间可自由分割，随意组合，灵活使用，弹性极大。因此，3S概念为南昌楼市注入了一股新风。
    2、建筑结构竞争。钢结构建筑在欧美、日本等发达国家已被广泛应用。其优点是施工快、工期短，比一般的砖混结构要缩短1／3的工期；由于钢结构梁柱断面小，与混凝土柱相比，可减少7％的占用面积，空间利用率高；钢结构弹性好，抗震性能好。华龙国际便充分吸引这种形式，缔造南昌写字楼新模式。
    3、物业服务及配套设施多元化竞争。目前，在南昌正在启用的写字楼还未出现24小时全天候配合商业的物业管理，可为你提供临时翻译、临时秘书、临时保姆等等服务。随着城市竞争力的增强，外来知名大企业的进入，写字楼的综合服务功能必将升级换代，更多、更先进、更便利的服务也必将成为新一轮的竞争核心。
 
    繁荣篇：南昌写字楼将新颖突出
    没有写字楼的城市，不能称之为城市。写字楼是城市森林中的高个子，占有最多的阳光、资源和机会。
　　在过去的10年时间，中国所有的政策都是在限制写字楼和商业用房，银行的贷款政策在限制、税收政策也在限制，包括土地政策也是限制。1997年之后，政府给了普通住宅非常大的税收优惠政策，或者是由于写字楼市场不及住宅市场更为人所知。记得地王广场和财富广场在南昌刚推出时，很多投资客认为投资写字楼风险过大，不像住宅那么稳定可靠。其实不然，像以前的江信、国贸、地王、财富等写字楼都已在如今南昌写字楼市场拥有了一席之地。
    近几年来，无论是上海、北京，还是广州、深圳，中国的写字楼市场均已群雄突起；而投资写字楼也渐渐成为广受欢迎的投资渠道之一。就以上海为例，2005年的楼市呈现了两种截然相反的现象：一方面是上海住宅市场的消费指数几近跌到了冰点；而另一方面上海商业地产，特别是商务写字楼却一支独秀，形势喜人。
    两年前，南昌的写字楼市场一度“低迷疲软”，当年华财大厦的租价仅为２0元／平方米，如今，“华财”的租金上涨了１０多元。江信国际大厦的出租价格也从４０多元上涨到６８元／平方米，租金的上长吸引了投资客的目光，这说明，南昌写字楼市场将进入需求旺盛期，投资者看好写字楼。
    另外,生态办公区（EOD）在发达国家十分流行，也有人称之为“逆城市化运动”。这正与住宅中的“新城市主义运动”相反，反映出高档写字楼产品在不断寻求突破。生态办公区不仅建筑风格各异，强调采光、通风和绿化，且建筑材料在选择上注重环保，在雨水收集渗漏系统、太阳能利用系统、可循环利用再生材料、绿化防晒墙、自然通风系统等方面均精心设计，在园区内可以布置餐饮、半开放式茶座，观景台等非正式交流场所，甚至在写字楼内部建有绿地或花园。生态办公区也是高档写字楼的一个重要发展方向，尤其适合大集团，大公司总部办公。
    其出现大有和CBD类型的高档写字楼分庭抗礼之势,高档写字楼在国内随着经济的发展将会有强大的市场需求，如何在开发及设计环节切实提升其内在品质，增加其技术含量，并做到生态、环保、节能，取得经济效益和社会效益的双赢，是关乎高档写字楼这种建筑产品具有持久生命力的决定因素。因此主题化、个性化、配套化、生态化、人性化是高档写字楼的必然发展趋势。
 
    连接:南昌写字楼特征
    一、硬件上的特征
    1、楼体结构及特征（外观）
    建筑外观体现出写字楼的档次。目前市场上的写字楼玻璃幕墙占1/3，瓷砖占1/2，其他为外墙涂料。立面以玻璃幕墙材质的写字楼外观上凸现时代感，视觉冲击强烈，相对立面以瓷砖为材质的写字楼档次要高的多。建筑外观上，具有鲜明的视觉形象的写字楼明显的突出了商务氛围，不同于一般由住宅和办公相结合的写字楼的杂乱，办公氛围不清晰介定。给大众视觉冲击强烈、感受气派的写字楼相对办公人员文化程度高、举止文明。目前钢结构写字楼只有华龙国际商务大厦，其他都为钢混结构。而从开发时间上看华龙国际商务大厦是最新开发的，是一个新的发展方向。
    2、配套设施（公共场地面积和绿化、休闲设施）
在南昌现有写字楼中，设计屋顶花园、中庭花园的写字楼约占20%，其他写字楼的绿化面积几乎为零。同时在写字楼裙楼商业中，引进大品牌的商业如KFC、麦当劳等，这样的写字楼增加了休闲气息，给白领一族在下班后有个享受生活的空间。如财富广场引进KFC，新龙基广场引进麦当劳，太平洋商务中心引进必胜客，其他引进咖啡厅的有2家，设立健身室的有3家。在总体上，设有休闲场所、会所的有8家，大概占1/3。
    二、软件特征
    1、智能化程度
    最基本的智能化设施主要表现为消防、报警、宽带接入、停车管理。南昌写字楼中档次比较高、装有监控系统的只有4家，占调查比例的20%不到。智能化程度约高表现为写字楼物业管理上越严，档次越高。而在以后的发展中，自动感应系统的应用将越普遍，并将一定程度上提升物业档次。
    在调查取样中，未设商务中心的约为70%，设有商务中心的面积以120-150之间的居多。同时设立商务中心取决于物业档次和写字楼的定位不同。商务中心的设立体现出写字楼的商务形象，促进商务往来。一般层高在4--5米，装饰各不相同，主要为大理石材地板和吊顶，营造现场灯光感觉。
    在商务中心设一名保安或物业咨询人员。内部配套（空调、电梯）南昌写字楼设立中央空调约占20%，其中以远大空调品牌为多。设立中央空调的写字楼品质高档，丰源大厦、财富广场、出版大厦、建设大厦、江信大厦。电梯品牌上海三菱占50%、OTIS占25%、其他品牌占25%，载重1000KG占75%，其他为1250KG、750KG。